物權變動

　　房屋買賣合同已經成立，但沒有交付，其有沒有效力？民事法律行為一經成立就具有法律上的效力，房屋買賣合同一經成立就具有法律上的效力。在房屋買賣的債權合同之外，登記是另一個獨立的法律行為，登記了則有物權變動的物權行為，沒有登記則沒有物權變動的法律行為。這就是物權變動的公示原則。對於動產，以交付和轉移占有為物權變動的形式要件；對於不動產，以登記為物權變動的形式要件，但物權沒有發生變動並不代表合同沒有成立。

　　1、物權變動的公示原則，是指任何物權的變動都必須按照法律規定的方式進行才能產生法律上的效力，動產以交付和轉移占有為物權變動的形式要件，不動產以登記為物權變動的形式要件。物權變動經過公示的則產生法律上的效力，發生所有權取得、變更、消滅的法律後果，受到法律的保護；沒有經過公示的則不能發上物權變動的法律效果，只發生合同的效力。物權變動公示原則是為了加強交易安全，保護交易雙方的合法利益。

　　2、物權變動的公信原則，是指凡是經過公示登記的，即使出讓人事實上並沒有處分權，受讓人基於對公示的信賴依然能夠取得物的所有權。凡是善意的信賴物權變動的錶面特征而取得權利的人，就應當受到法律的保護，即使物權變動的錶面特征與實際不相符合。

　　3、物權變動的公示原則與物權變動的公信原則結合在一起叫做物權變動的原則。這種根據法定的形式而作出意思表示才能成立的、使物權發生變動的行為，就是物權行為的理論，這一理論是德國的民法學家為瞭解決在市場經濟和商品經濟條件下的所有權變動問題而提出的一種理論。對於不動產的登記，例如汽車、輪船、飛機的登記，其本質上是行政行為，決定了物權變動的法律效力。

　　4、動產的交付，是指物的出讓人以物權變動為目的，把自己占有的物或物權證書交給受讓人。現實的交付就是直接占有的轉移。傳統民法理論中，動產物權的變動非經交付不產生物權變動的效果。但在現實中，只要符合了法律規定的公示要求，即使沒有實際占有標的物，只要享有了對物支配的權利，則在法律上也可以認為享有了所有權，我們稱之為法律上推定的交付或觀念上的交付。

　　觀念交付包括運送交付、特別交付、擬制交付、簡易交付、占有改定、指示交付。

運送交付，是指以托運或郵寄方式交付，把物交給運送人或交給郵局時就視為交付，此時風險也隨之轉移了。
特別交付，指法律規定船舶、汽車等要進行登記，即除了要實際交付外還要進行登記或公證，不登記則不能對抗善意第三人，這種特殊的書面形式叫做特別交付。
擬制交付，指出讓人把標的物的權利證書例如提單轉移給出讓人以代替現實的交付。
簡易交付，是指受讓人已經占有動產，在物權變動的合意成立時則視為交付。
占有改定，是指受讓人與出讓人之間特別約定，標的物仍由出讓人繼續占有，在物權讓與的合意成立時視為交付，受讓人間接占有出讓物，這是在買賣合同之外又建立了一個新的借用合同。
指示交付，是指動產由第三人占有時，出讓人將其對第三人的返還請求權讓與受讓人。